De volgende belangrijke bouwstenen geven concreet invulling aan deze doelen.

Robuuste ecologische verbindingen – Behoud van cultuurhistorie – Versterking natuur en landschap – Woningdichtheid in relatie tot natuurbehoud – Duurzame woningbouw – Water en bodem bepalend voor RO – Duurzame mobiliteit – Samenhang Natuurnetwerk Nederland – Bouwen voor lokale behoefte

Het gebied is een knooppunt van migratieroutes voor verschillende diersoorten. Onze Burgercoalitie pleit voor het versterken en verbreden van de bestaande ecologische verbindingen.

In het gebied komen veel bijzondere soorten voor. Juist door de overgang van type leefgebied is het gebied van vitaal belang voor de biodiversiteit in de omgeving. Wegvallen van leefgebied beïnvloed daarom ook de vitaliteit van omringende natuurgebieden. Om bij te kunnen dragen aan het netwerk moet er sprake zijn van een robuuste ecologische verbindingsroute. Het gebied bij het station Driebergen-Zeist heeft daarin een belangrijk functie.

Door de beperkte breedte van de schakels in het netwerk ter hoogte van het plangebied zijn de natuurroutes op dit moment erg kwetsbaar. De agrarische percelen die officieel geen onderdeel uitmaken van de beschermde NNN hebben wel degelijk een belangrijke verbindings- en bufferfunctie.

De ecologische verbindingszones aan weerszijden van het Stationsgebied, dus zowel die tussen het Stationsgebied en de A12, als die tussen het Stationsgebied en de Laan van Rijnwijck, respectievelijk Bunsinglaan worden verbreed en versterkt. Dat zorgt er ook voor dat er groene buffers blijven bestaan tussen Zeist, Driebergen en Odijk. In dat verband blijft dus ook de groene zone tussen het landgoed De Reehorst en Rijksweg A12 behouden. Daaraan wordt een belangrijke landschapsecologische en cultuurhistorische betekenis toegekend.

De natte ecologische verbinding tussen het landgoed De Breul en het Kromme Rijngebied via de Rijnwijckse Wetering wordt versterkt, inclusief een natte (en zo mogelijk ook droge) verbinding onder de Driebergseweg. Daarvoor is het wel van belang dat een stuw voorkomt dat er gebiedsvreemd water van de Kromme Rijn en/of Langbroekerwetering in de kwelwaterzone komt. Verder worden voorzieningen aangebracht om in natte tijden water op te vangen, zodat de Wetering zo nodig met dat water kan worden aangevuld. Dat kan o.a. met water vanaf daken van de nieuwe woningbouw, maar wel voorgezuiverd water (vergelijk ook de oplossing bij de Triodosbank).

Voor de inrichting van de ecologische verbindingszones kunnen middelen worden ingezet die beschikbaar zijn voor natuurherstel (bijvoorbeeld uit het Utrechts Programma Landelijk Gebied of Groen Groeit Mee). Nieuwe fietspaden e.d. die de groenzones doorsnijden worden niet toegevoegd, ook niet in de toekomst. Ook de aanleg van nieuwe wandelpaden die ecologische verbindingen aantasten moet worden vermeden. Verder zijn extra doorgangen over of onder het spoor niet nodig. Deze belasten bovendien de financiële grondslag en haalbaarheid van de ontwikkeling. Om nieuwe inwoners de gelegenheid te bieden gebruik te maken van de bestaande volkstuinen verdient het aanbeveling deze te behouden.

Er dient een duidelijke scheiding te komen tussen de in het gebied aanwezige ecologische verbindingszones en nieuwe bebouwing. Tevens moet het groene aanzien en de zichtlijnen van de SLW langs de Driebergseweg/Hoofdstraat worden versterkt.

Een compact woongebied biedt de beste kansen omdat zowel de natte ecologische verbindingszone als de 2 droge ecologische verbindingszones en de SLW vlak langs het huidige bebouwde gebied lopen. Dat betekent dat voor de bebouwing de huidige rode contour wordt aangehouden.

Het gebied ligt midden in de Stichtse Lustwarande. Belangrijk bij de gebiedsontwikkeling is dat de buitenplaatsen onderdeel zijn van een geheel, een buitenplaatsbiotoop. Deze wordt gevormd door de buitenplaats zelf, de koppeling aan wegen of waterloop en de zichtlijnen als nauw ingekaderde en ontworpen lijn.

In het plangebied bevinden zich daarnaast een aantal karakteristieke cultuurhistorische woningen die dienen te worden behouden vanwege de directe relatie met de ontstaansgeschiedenis van het gebied. Van de voormalige Zeistermachinefabriek dient te worden onderzocht of behoud en herstel mogelijk is.

De kwaliteit van het bebouwde gebied en die van de natuur- en cultuurhistorische omgeving moeten beide worden versterkt.

De bestaande woningen blijven behouden vanwege het kenmerkende karakter en de sterke relatie met de ontstaansgeschiedenis van het gebied. Daar vallen bijvoorbeeld onder de karakteristieke woningen langs de Odijkerweg. Wij verwachten van gemeenten dat ze deze woningen natuurlijk inpassen in de bouwplannen. Vanwege de eerdere ontwikkelingen dienen de huidige bewoners te worden ontzien en is van gedwongen uitkoop geen sprake. De gemeente zorgt voor renovatie van de eigen verpauperde karakteristieke woningen met behoud van het karakter van de woningen.

Het stationsgebied is onderdeel van de Stichtse Lustwarande en een belangrijk knooppunt van ecologische verbindingen tussen waardevolle natuurgebieden. Wij willen deze waarden beschermen en versterken. Dit betekent dat de grenzen van de bebouwde kom worden gerespecteerd.

De basis van de ontwikkeling vormt een goede inventarisatie van de gebiedskwaliteiten en -waarden in en rondom het gebied. Dat op grond van de zogenaamde ‘Lagenbenadering’. Dus inclusief ook van het aanwezige bodem- en watersysteem, evenals een analyse (wat betreft de natuur) op basis van een zogenaamde ‘Landschapsecologische Systeemanalyse (LESA)’ en ook een waardering daarvan. Deze waardering vormt het uitgangspunt voor het aantal toe te voegen woningen in het gebied. Hierbij kan worden aangetekend dat het gebied op een gradiënt op het gebied van hoogte, grondwater en grondslag is gelegen. Dit bepaalt niet alleen in belangrijke mate de huidige ecologische waarden, maar ook de hoge potentiële natuurwaarden van het gebied, zeker bij herstel van de kweldruk.

Verder is het van groot belang een Plan-MER c.q. een vormvrije MER-beoordeling uit te voeren om verantwoord waarden onderling af te wegen en onderbouwde keuzen te kunnen maken. Hetzelfde geldt voor onderzoek naar de effecten van de beoogde ontwikkeling(en) op verkeersvoorzieningen en de invloed op de aangrenzende woonkernen.

Door de Provincie Utrecht worden voor de Heuvelrug de kernkwaliteiten aangegeven:

•            Robuuste eenheid

•            Reliëfbeleving

•            Extreme historische gelaagdheid

Met daarnaast de kernkwaliteiten voor de het Rivierengebied:

•            Schaalcontrast van zeer open naar gesloten

•            Samenhangend stelsel van rivier-uiterwaard-oeverwal-kom

•            Samenhangend stelsel van hoge stuwwal-flank-kwelzone-oeverwal-rivier

•            De Kromme Rijn als vesting en vestiging

Al deze kenmerken komen samen in stationsgebied Driebergen-Zeist. De locatie ligt op de overgang van open naar gesloten. Door de afwisseling kan aan het gebied een relatief hoge landschappelijke waarde worden toegekend.

Ons onderzoek komt uit op een maximale woondichtheid van 35 woningen per hectare. Hogere dichtheden zijn onverenigbaar met natuurbehoud en cultuurhistorie. Er dient een duidelijke scheiding te komen tussen de in het gebied aanwezige ecologische verbindingszones en nieuwe bebouwing. Tevens moet het groene aanzien en de zichtlijnen van de SLW langs de Driebergseweg/Hoofdstraat worden versterkt. Een compact woongebied biedt de beste kansen omdat zowel de natte ecologische verbindingszone als de 2 droge ecologische verbindingszones en de SLW vlak langs het huidige bebouwde gebied lopen. Dat betekent dat voor de bebouwing de huidige rode contour wordt aangehouden.

De volgende uitgangspunten worden randvoorwaardelijk meegegeven aan deze gebiedsontwikkeling:

•            De bebouwing blijft binnen de huidige rode contour

•            Een gemiddelde woondichtheid van 35 woningen per hectare is een absolute bovengrens

•            Compacte gebouwen met veel groen tussen de gebouwen zorgen voor een betere inpassing in een groene omgeving en kan direct bijdragen aan een versterking van de huidige natuur.

•            Maximale bouwhoogte tot boomkruin, dat wil zeggen maximaal 5 bouwlagen.

Niet alle grond binnen de rode contour is geschikt voor woningbouw. Het totale oppervlak van het zoekgebied bedraagt ca. 10 hectare. Met de beoogde woningdichtheid kunnen maximaal 350 woningen gerealiseerd worden.

Wij zien ruimte voor kleinschalige, duurzame woningbouw rondom het station: natuurinclusief, biobased, energieneutraal en circulair.

De waarden van dit gebied moeten worden afgewogen tegen het geheel van woningbouwprogramma’s in de betrokken gemeenten en in de regio en de bouwmogelijkheden in minder waardevolle gebieden (vergelijk ook de ‘Ladder Duurzame Verstedelijking’).

Water en bodem zijn in deze overgangszone van hoge zandgronden naar lage kleigebieden mede bepalend voor de ruimtelijke inrichting. Aanwezigheid van kwelwater is daarbij een bijzondere omstandigheid.

Het gebied is gelegen op de overgang van Heuvelrug en het Kromme Rijngebied waar voedingsstoffenarm en basenrijk kwelwater vanuit de Heuvelrug naar boven komt. Dit zorgt in het gebied voor een zeer grote verscheidenheid aan bodems en ook ecohydrologische situaties, wat niet alleen bepalend is voor de natuurkwaliteiten, maar ook voor de grote ecologische kwaliteiten en potenties zoals deze hier aanwezig zijn.

Een grootschalige woningbouwontwikkeling zal zorgen voor een toename van de vervoersbewegingen binnen de gemeenten en de regio. Bij de voorgenomen woningbouwambitie van de gemeente (ca. 2.000 woningen) is volgens de referentierapportage Mobiliteit in de Regio de verwachting dat de impact op het verkeerssysteem zeer groot is. Veel wegen en het spoor dienen te worden aangepast. De benodigde financiële middelen haalbaarheid van de ontwikkeling meegenomen te worden. Een gebiedsvisie die uitgaat van veel woningen zal in moeten gaan op de benodigde aanpassingen van de infrastructuur en de bijzondere waarden en kwaliteiten buiten het gebied.

Bij toevoeging van 300 tot 500 woningen blijft deze impact relatief beperkt en wordt verwacht dat dit door het huidige systeem opgevangen kan worden.

Mobiliteit speelt een cruciale rol in thema’s als bereikbaarheid, leefbaarheid, gezondheid, duurzaamheid en klimaatadaptatie. Door slimme planning en het toepassen van het STOMP-principe (Stappen, Trappen, Openbaar vervoer, Mobility as a Service en gemotoriseerd Personenvervoer) kunnen wijken aantrekkelijker, groener, gezonder en veiliger worden ingericht. Met de nabijheid van het trein- en busstation is het openbaar vervoer in het gebied goed ontsloten.

Bij nieuwe woningbouwprojecten biedt de verhuizing een kans om bewoners duurzame keuzes te laten maken. Als lopen, fietsen en OV voor de deur goed geregeld zijn, ontstaat er minder behoefte aan de auto. Dit stimuleert OV-gebruik en draagt bij aan het behoud van de intercitystatus van station Driebergen-Zeist. Door auto-afhankelijkheid te minimaliseren, verbeteren we niet alleen de verkeersveiligheid, maar creëren we ook leefomgevingen waar mensen willen wonen, werken en recreëren. Dit alles draagt bij aan de dimensies van brede welvaart.

De directe ligging aan de A12 maakt de locatie echter ook geschikt voor wegverkeer. Dat kan juist weer een grotere automobiliteit van de inwoners genereren. Het wegdenken van dit element zorgt voor een onderschatting van de impact op de leefomgeving. Het effect van ligging aan een autosnelweg zal goed moeten worden onderzocht. Voor de bouw en aanleg van parkeervoorzieningen dient ruimte en geld beschikbaar te zijn. In dit gebied zal aan de sociale veiligheid van aparte parkeervoorzieningen ook aandacht moeten worden besteed. Ook moet duidelijk zijn wat het effect is voor de zittende bewoners.

Versterking van natuurwaarden vraagt om planologische en ruimtelijke oplossingen die rekening houden met de samenhang en verbindingen van het Natuurnetwerk Nederland.

Bij een gebiedsontwikkeling is zodoende voorzichtigheid geboden, juist doordat dit multifunctionele landgebruik nu in harmonie is. Gedreven door een opgelegde woningbouwambitie in combinatie met financiële haalbaarheid is een aantasting van die waarden eenvoudig veroorzaakt. Deze woningbouwambitie is namelijk een doelstelling op slechts een van de functies die het gebied nu reeds heeft. Ook als de aantasting daarbij geleidelijk optreedt, leidt dit uiteindelijk tot verschraling van de omgevingskwaliteit van het gebied.

Dit landgoedstation met zijn kwetsbare natuur en landschap is geen passende locatie om te dienen als overloopgebied voor de Randstad. De voorzieningen van het woongebied kunnen gezien het aantal inwoners (ca. 4000 – 5000) slechts een beperkte omvang krijgen waardoor inwoners op de omliggende kernen zijn aangewezen. Voor dagelijkse levensbehoeften, huisarts, fysiotherapeut en onderwijs zijn de bewoners aangewezen op de omliggende kernen. Dit genereert extra verkeersbewegingen en leidt niet tot bevordering van sociale cohesie. Dat belemmert weer het creëren van een levendige woonwijk en maakt het stationsgebied in dit opzicht minder geschikt voor een uitbreidingslocatie. Bij uitbreidingslocaties wordt meestal gekozen voor bouwen bij bestaande kernen waar al voorzieningen zijn waardoor de uitbreidingslocatie voor alle doelgroepen geschikt is. Als bouwen alleen maar mogelijk is voor een beperkte doelgroep, is het de vraag of dit een geschikte uitbreidingslocatie is. 

Als het creëren van een levendige wijk met voorzieningen niet mogelijk is of alleen maar met een eenzijdige doelgroep, is deze locatie geen geschikte woningbouwlocatie. Op deze locatie ontbreekt de mogelijkheid die locaties die grenzen aan stedelijk gebied of aan een kern wel hebben om van al aanwezige voorzieningen kunnen profiteren. Er dient vermeden te worden dat de economische omstandigheden sturend zijn boven de woonbehoefte. Dan ontstaat bouwen om het bouwen.